Immobilienfonds

Offene Immobilienfonds eignen sich vor allem für die langfristige Geldanlage

Offene Immobilienfonds oder geschlossene Immobilienfonds

Immobilienfonds sind Investmentfonds, die es Kapitalanlegern ermöglichen, sich mit verhältnismäßig kleinen Beträgen an Immobilien zu beteiligen. Man unterscheidet offene Immobilienfonds, geschlossene Immobilienfonds und Spezial-Immobilienfonds.

Offene Immobilienfonds
Bei einem offenen Immobilienfonds handelt es sich um Grundstücks-Sondervermögen mit mindestens 15 Grundstücken, das von einer Kapitalanlagegesellschaft (KAG) betreut wird.

Die KAG gilt dabei als Spezialkreditinstitut und unterliegt der Kontrolle durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin). Das Sondervermögen selbst ist nicht rechtsfähig, sondern wird durch die KAG vertreten.

Eine Depotbank verwahrt die dem Fonds gehörenden liquiden Mittel und gibt die Fondsanteile aus. Gesetzlich geregelt sind offene Immobilienfonds im Investmentgesetz (InvG).

Offene Immobilienfonds kaufen hauptsächlich Gewerbeimmobilien (meist Bürohäuser oder Einzelhandelsimmobilien) und versuchen, durch Mieterträge und Wertsteigerungen der Objekte Erträge zu erwirtschaften. Ziel ist es, Immobilien auch für Kleinanleger börsentäglich verfügbar zu machen. Da die Fondsanteile jederzeit gekauft oder verkauft werden können, investieren die Fondsmanager das Geld der Anleger deshalb nicht nur in Gebäude und Grundstücke, sondern auch in Zinspapiere oder ähnliche schnell verfügbare Anlagen. Die Liquiditätsreserve des Fonds muss mindestens 5 Prozent des Fondsvermögens betragen, darf aber höchstens auf 49 Prozent steigen. Die Kapitalanlagegesellschaft ist verpflichtet, einen Fonds zeitweilig zu schließen, wenn die Liquiditätsreserve weniger als 5 Prozent des Fondsvermögens ausmacht.

Wenn mehr Fondsanteile zurückgegeben werden als flüssige Mittel vorhanden sind, darf der Fonds entweder Fremdkapital aufnehmen, was die Rendite belastet, oder muss Immobilien verkaufen.

Die Kapitalanlage in Immobilienfonds kann je nach Struktur des Fonds steuerliche Vorteile bieten. Ein Teil des Gewinns eines Immobilienfonds basiert auf Wertsteigerungen der Objekte. Dieser Teil ist steuerfrei. Der restliche, auf die Mieteinnahmen entfallende Gewinn, wird als Einkünfte aus Kapitalvermögen besteuert. Werden diese Einkünfte in Ländern erzielt mit denen Doppelbesteuerungsabkommen bestehen, so sind diese - eventuell unter Beachtung des Progressionsvorbehalts - steuerfrei. Immobilienfonds, die nur im Ausland investiert sind, können auf diese Weise A usschüttungen mit bis zu 100 prozentiger Steuerfreiheit erzielen.

Geschlossene Immobilienfonds
Bei den geschlossenen Fonds kann in der Regel, anders als bei Investmentfonds, nur im Platzierungszeitraum investiert werden, danach wird der Fonds geschlossen. Der Erwerber eines Anteils an einem geschlossenen Fonds wird Unternehmer (in der Regel Kommanditist) mit allen Chancen und Risiken.

Gängige Investitionsgüter für geschlossene Fonds sind neben Immobilien beispielsweise auch Schiffe (Schiffsfonds), Anlagen zur Produktion regenerativer Energien (zum Beispiel Windkraftanlagen) und Filme (Medienfonds). Windkraft- und Biogasfonds werden wegen ihrer Anlageschwerpunkte auch alternative Anlagen genannt. Außerdem gibt es geschlossene Fonds, die in Zweitmarkt-Kapitallebensversicherungen (US-Life, Britische Leben, Deutsche Leben) investieren und schließlich sind auch die Venture-Capital oder Private-Equity-Gesellschaften zu erwähnen. In Summe sind so z.B. in den Jahren 2003 bis 2006 bundesweit jährlich über 10 Mrd. Euro in geschlossenen Fonds investiert worden.

Da der Markt der geschlossenen Fonds außer der Prospekthaftung keiner staatlichen Kontrolle unterlag, sprach man hier auch vom grauen Kapitalmarkt. Als Kontrollinstrument mittlerweile durchgesetzt hat sich der Prospektierungsstandard gemäß IDW (Institut der Wirtschaftsprüfer), der sich bei geschlossenen Fonds IDW S4, demnächst IDW ES4, nennt.

Immobilien Spezialfonds
Immobilien-Spezialfonds werden durch eine Kapitalanlagegesellschaft im eigenen Namen auf Rechnung der Anleger aufgelegt und verwaltet. Eine Kapitalanlagegesellschaft hat den Status eines Kreditinstitutes und untersteht daher der Kontrolle der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin).

Die Beteiligung der Anleger ist in Investmentzertifikaten verbrieft. Diese werden laufend ausgegeben und zurückgenommen, d.h. der Fonds ist nach beiden Seiten "offen".

Das Verhältnis zwischen Kapitalanlagegesellschaft und Anleger wird vertraglich geregelt, wobei das Vertragswerk gewährleistet, dass alle Anleger gleich behandelt werden. Die Anleger sind nicht an der Kapitalanlagegesellschaft beteiligt, sondern nur am jeweiligen Immobilien-Sondervermögen. Deshalb kann eine Kapitalanlagegesellschaft beliebig viele Sondervermögen verwalten. Die Immobilien-Sondervermögen haben keine eigene Rechtspersönlichkeit. Die Immobilien in den offenen Immobilienfonds stehen im rechtlichen Eigentum der Kapitalanlagegesellschaft. Das wirtschaftliche Eigentum liegt jedoch bei den Anlegern. Aktiva und Passiva eines offenen Immobilienfonds sind streng von den Aktiva und Passiva der Kapitalanlagegesellschaft getrennt zu halten.

Eine Depotbank übernimmt die Verwaltung und Verwahrung des Sondervermögens. Sie ist für die Ausgabe und Rücknahme der Anteilscheine zuständig. Darüber hinaus hat die Depotbank bestimmte Kontrollbefugnisse gegenüber der Kapitalanlagegesellschaft bzw. dem Sondervermögen.

In den letzten Jahren hat der Immobilien-Spezialfonds eine rasante Entwicklung durchlaufen. Im Zeitraum von 1999 bis 2004 stieg das Netto-Fondsvolumen aller Immobilien-Spezialfonds von € 4,6 Milliarden auf € 14,4 Milliarden an. Dies bedeutet eine jährliche Wachstumsrate von ca. 26 %. Zum 31. Dezember 2004 verwalteten 19 deutsche Immobilien-Kapitalanlagegesellschaften 86 Immobilien-Spezialfonds.

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